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내 집 마련 대출 가이드 LTV·DTI·DSR 계산으로 내 한도 미리보기

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[집대출 핵심 가이드] 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출심사 시 가산금리(기본 1.5%p)가 폭넓게 반영됩니다. 생애최초 LTV 유지, 대환대출 LTV 보완 등 세부 규정은 계속 업데이트되고 있어, 규정 이해와 사전 계산이 중요합니다.

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📑 목차

핵심 포인트
  • 은행권 DSR 기본 한도는 40%, 비은행권은 50%가 많이 적용됩니다.
  • 2025-07-01부터 스트레스 DSR 3단계 시행: 가산금리 1.5%p 전면 적용(단, 신용대출은 잔액 1억원 초과부터·일부 지방 주담대 2025년 말까지 0.75%p 유지).
  • 생애최초는 규제지역에서도 LTV 70% 유지 방침이 확인되었습니다.
  • 대환대출은 최근 LTV 40%→70%로 완화(증액 없는 대환 한정) 공지.
주의(WARN)
본 글은 정보 제공용으로, 대출 권유·보장은 아닙니다. 규정은 지역·상품·차주 요건에 따라 다르고, 정책 변동 가능성이 큽니다. 실제 한도·금리는 금융사 심사와 약관이 우선합니다.

1. 개념 이해: LTV·DTI·DSR 한눈에

지표 의미 핵심 규정(요약)
LTV (담보인정비율) 집값 대비 대출 최대 비율 생애최초 LTV 70% 유지(규제지역 포함) 등 세부 차등. 대환대출 LTV 최근 70%로 재조정.
DTI (총부채상환비율) 주담대 원리금+기타 부채 이자/연소득 지역·주택유형별 차등(규제지역 DTI 강화 가능). 최신 공지 확인 필요.
DSR (총부채원리금상환비율) 모든 대출 연간 원리금 합계/연소득 은행권 40%·비은행권 50% 기준 다수. 2025-07 이후 스트레스 DSR 1.5%p 가산(일부 예외).

2. 2025년 핵심 변화: 스트레스 DSR·LTV 이슈

  • 스트레스 DSR 3단계 시행(2025-07-01): 가산금리 전면 1.5%p, 신용대출은 잔액 1억원 초과부터. 비수도권 일부 주담대는 2025년 말까지 0.75%p 유지.
  • 생애최초 내 집 마련 LTV 70% 유지 확인.
  • 대환대출 LTV 70%로 환원(증액 없는 대환 한정·규제지역).

3. 내 한도 미리보기: 계산 흐름 & 예시

  1. LTV 상한 산출: 매매가 × 적용 LTV(예: 생애최초 70%).
  2. DSR 한도 산출: 연소득 × 40%(은행권) 또는 50%(비은행권)에서 기존 대출 원리금 차감. 스트레스 DSR 가산금리(보수적 금리)로 원리금 환산.
  3. 두 값 중 더 작은 금액이 실제 한도에 근접.

예시(단순화): 연소득 6,000만 원, 기존 대출 無, 고정 5.0% 가정.
스트레스 DSR 3단계 적용 시 심사금리 6.5%(+1.5%p)로 계산하면 월 상환 가능액이 줄어 한도가 수천만 원 축소될 수 있습니다(연봉 1억 기준 최대 4,800만 원 축소 사례).

4. 금리 선택(고정·혼합·변동) 체크포인트

  • 고정: 상환계획이 명확·예산 안정 중시. 조기상환수수료 확인.
  • 혼합(변동→고정): 초기 금리 메리트+중장기 변동 위험 완화.
  • 변동: 금리 하락 기대·대환 전략. 단, 스트레스 DSR 반영으로 한도·상환능력 검증이 보수적으로 적용됨.
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집대출 핵심 요약

LTV는 담보 한도, DSR은 소득 기반 상환능력—둘 중 작은 값이 실제 한도.

2025-07부터 스트레스 DSR 3단계 전면 시행(1.5%p 가산), 생애최초 LTV 70% 유지, 대환 LTV 70% 환원(증액無). 정책 변동 수시 확인.

자주 묻는 질문

Q. 생애최초는 어디서든 LTV 70%가 가능한가요?
A. 정부 발표에 따라 규제지역 포함 LTV 70% 유지가 확인되었습니다. 다만 최대 한도·DTI/DSR·자금조달계획 등 다른 규정이 함께 적용되므로 금융사별 약관을 확인하세요.
Q. 대환대출 LTV 40%라던데 지금은 얼마 적용되나요?
A. 2025-10-24~25 보도 기준, 증액 없는 대환에 대해 LTV 70%로 되돌린다고 금융당국이 밝혔습니다. 최초 취급 시점·증액 여부 등 조건을 반드시 확인하세요.
Q. 스트레스 DSR은 한도를 얼마나 줄이나요?
A. 2단계(0.75%p) 대비 3단계(1.5%p)로 상향되어 소득 동일 시 한도가 더 줄어듭니다. 예시로 연봉 1억원 기준 2단계 대비 최대 4,800만원 축소 사례가 소개되어 있습니다(가정조건에 따라 상이).

참고 자료 및 출처

#집대출#주택담보대출#LTV#DSR#대환대출
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